Asintex consultores
La aplicación del IVA en la compra de locales usados para venderlos como viviendas conlleva no pocas dificultades, hay que reconocerlo.
Hemos de partir de la venta final, que si se realiza al particular que adquiere la vivienda así resultante para su uso privado, estará sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITPAJD en tanto que operación sujeta pero exenta de IVA. Siendo el comprador un consumidor final sin derecho a la deducción del IVA soportado, no cabe renuncia a la exención en esta operación.
Con esta premisa, los efectos en cascada son importantes.
De entrada, el IVA soportado en la obra no es deducible, precisamente, por razón de la exención posterior. Se da el caso de que la obra tributa al tipo general, pues ni es de rehabilitación ni es renovación o reparación de viviendas particulares, precisamente, porque se realiza antes de su venta.
Adicionalmente, en la compra del local, si se hace a otro empresario o profesional, habrá que pagar igualmente TPO, ya que el destino previsible del inmueble es la realización de una operación exenta, no generadora, por tanto, del derecho a la deducción del IVA soportado. Lo mismo ocurriría si el local se compra a un particular.
¿Entonces el destino posterior de la vivienda está siempre exento?
No siempre está exento el destino posterior de la vivienda. La venta a particulares lo estará como ya hemos dicho. Si en lugar de vender, lo que hacemos es arrendar el local transformado en vivienda, la operación estará también exenta, en este caso como arrendamiento residencial, tanto si el arrendamiento es turístico como si no lo es. La única excepción sería que el apartamento turístico se acompañase de servicios adicionales equiparables a los de la industria hotelera, en su caso.
La exención de los arrendamientos se podría “soslayar” a través de la interposición de alguna sociedad que compre el inmueble, se deduzca el IVA y luego lo arriende a la entidad que realizará el alquiler turístico. Estas estructuras, sin embargo, están ya en el foco de la AEAT (como explica en el informe que hay al respecto en su sede electrónica), por lo que no son del todo recomendables.
Obviamente, si la venta la hiciéramos a otro empresario o profesional que usará la vivienda para un fin distinto al arrendamiento residencial -por ejemplo, un despacho profesional- cabría la renuncia a la exención.
¿Qué ocurre si la obra es de rehabilitación?
De entrada, nada se opone a que así sea. De ser el caso, la obra tributaría al tipo reducido, se aplicaría la inversión del sujeto pasivo y, como la posterior venta estaría sujeta y no exenta, también al tipo reducido, todo el IVA soportado sería deducible, incluyendo el correspondiente, en su caso, a la compra del local, para la que cabría la renuncia a la exención.
El problema, casi insalvable, es que para que una obra sea de rehabilitación ha de tener un carácter principalmente estructural, según resulta del concepto que se define a los efectos del IVA por el artículo 20.uno.23º.B) de la Ley del IVA, lo que no parece factible cuando se realizan obras exclusivamente sobre un local comercial.
¿Hay alguna otra opción de que la obra no tribute al 21 por ciento?
No parece fácil. Como decíamos antes, la aplicación del 10% que establece el artículo 91.uno.2.10º de la Ley del IVA se condiciona a que el destinatario de la obra sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular, lo que no se cumple en las obras que se contratan por la empresa que compra el local para transformarlo en vivienda.
Fuente: Asesor Excelente.
Texto revisado por D. Francisco Javier Sánchez Gallardo. Economista, Doctor en Derecho, Inspector de Hacienda del Estado, Consejero de Finanzas de España en Brasil, Ex-Vocal del Tribunal Económico-Administrativo Central, Ex-Socio de KPMG y Ex-Subdirector General de IVA de la Dirección General de Tributos.
